疫情沖擊下，房地產(chǎn)市場加速下行。4月份，房地產(chǎn)投資、銷售、新開工、施工和竣工等各主要數(shù)據(jù)同比增速繼續(xù)為負(fù)，且降幅不斷擴(kuò)大，尤以銷售和新開工當(dāng)月同比降幅超過20%。受疫情等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)難上加難。2月好不容易反彈的國房景氣指數(shù)繼續(xù)下降，且環(huán)比降幅擴(kuò)大。本月土地購置面積當(dāng)月同比接近-60%。“市場底”似乎遙不可及。此時(shí)，相比于分析各項(xiàng)指標(biāo)降幅擴(kuò)大多少，判斷房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)才能企穩(wěn)的意義似乎更大。

房企融資條件的確在改善，但對其支持力度仍不夠。房企資金改善是房地產(chǎn)投資企穩(wěn)的關(guān)鍵 。此前，我們分析了一季度央行對房地產(chǎn)的開發(fā)貸支持是給力的。但由于預(yù)期弱，導(dǎo)致新開工面積和在建規(guī)模面積仍處于較低水平，所以相對而言，比去年下半年，央行對房企融資的支持力度增加了不少。在4月疫情的嚴(yán)重沖擊之下， 房企從國內(nèi)貸款部門同比降幅仍然是收窄的。這說明房企國內(nèi)融資環(huán)境的確在好轉(zhuǎn)。但是環(huán)境在變，政策支持力度還需加大。

房企資金自籌的能力需政策繼續(xù)支持。占房企開發(fā)資金來源前兩項(xiàng)的是自籌資金和定金預(yù)收款，占比分別為37%和30%。繼3月自籌資金同比降幅收窄后，4月該項(xiàng)數(shù)據(jù)同比降幅再次擴(kuò)大。這說明房企在金融政策放松的條件下，海內(nèi)外融資情況確有改善，但改善成果仍不牢固。在當(dāng)前如融創(chuàng)等頭部房企美元債出現(xiàn)違約，且今年上半年仍有大量房企海外債券到期的情況下，放寬對優(yōu)質(zhì)房企或頭部房企國內(nèi)貸款的融資條件，繼續(xù)放松商品房銷售監(jiān)管政策，是非常必要的。

居民預(yù)期繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，房企資金流難言好轉(zhuǎn)。自去年8月以來，隨著居民購房預(yù)期不斷下降，定金預(yù)收款同比降幅不斷擴(kuò)大，4月同比降幅超過50%，令人咋舌。即使央行等金融監(jiān)管部門不斷放松政策，但是在居民預(yù)期不見改善的情況下，房企資金狀況難言獲得根本性的好轉(zhuǎn)。

房企更傾向于“自保”，下游大宗商品需求將持續(xù)疲軟。由于房企的流動性未得到明顯改善，銀行等金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期也不會扭轉(zhuǎn)。1-4月房企從銀行獲得的貸款累計(jì)值創(chuàng)2014年以來同期新低。本已捉襟見肘的房企更不會花費(fèi)資金在土地購置上。進(jìn)而，這將導(dǎo)致后續(xù)大宗商品的需求持續(xù)疲軟。

“三重博弈”下，“因城施策”各地區(qū)的政策松綁情況成為關(guān)鍵。轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)下行趨勢的關(guān)鍵，是扭轉(zhuǎn)社會特別是居民對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期。當(dāng)前處于穩(wěn)增長壓力大，政策放松以改善預(yù)期，防風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)仍然突出的三重博弈之中。在短時(shí)間內(nèi)，或許很難看到全國性的力度較大的“救市”政策。若無力度更大的“救市”政策出臺，考慮到本輪疫情的負(fù)面外溢效應(yīng)之大，特別是再次嚴(yán)重沖擊了居民的消費(fèi)預(yù)期，房地產(chǎn)市場的見底時(shí)間將會延后至第三季度，且難言出現(xiàn)明顯反彈的時(shí)間，可能是長期處于L型的低迷狀態(tài)。

5.15主管部門專門就房貸利率下調(diào)和“因城施策”發(fā)文，其信號意義遠(yuǎn)大于實(shí)質(zhì)性變化。我們繼續(xù)關(guān)注本周LPR是否進(jìn)一步調(diào)降，進(jìn)而房貸利率有望繼續(xù)下降。但是當(dāng)前居民部門杠桿率已經(jīng)較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用或有限。“房住不炒”已深入人心，短期內(nèi)通過刺激銷售的方式恐難以改善消費(fèi)者預(yù)期；政策修補(bǔ)僅能夠加快房地產(chǎn)市場“見底”，并不能馬上使得房地產(chǎn)市場企穩(wěn)反彈。但是，在5.15表態(tài)中，強(qiáng)調(diào)了各地區(qū)的自主性，需關(guān)注“因城施策”下各地區(qū)更大力度的政策松綁情況。從目前各地的反饋來看，部分地區(qū)的松綁力度較大，一些熱門城市的銷售情況也開始呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。我們會密切關(guān)注各地房地產(chǎn)市場政策變化情況。

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