本文對2022年房地產新開工面積下滑以及其帶來的螺紋鋼需求減量做了簡單測算，需快速閱讀的可下拉至文末。

影響房地產新開工走向的有三個因素：土地、資金和意愿。其中當年土地購置面積與房地產新開工面積有著非常高的契合性；而資金充裕度決定新開工力度；意愿則由市場的銷售情況決定。

土地

房地產新開工面積與當年土地購置面積有著非常高的契合性（圖1）。土地是房企項目開發銷售的前提，充裕的土地資源為當年新開工面積的增長奠定基礎。當土地購置面積增速上行，必然也會帶動新開工面積增速的上升；同理，當土地購置面積增速下降，也會帶動新開工面積增速的下行。

數據來源：統計局，整理

市場上有觀點認為拿地為新開工的領先指標，然而，就近幾年數據來看，拿地對于新開工的領先時間（月）在數據上并未找到較好的擬合點，尤其在2010年以前，拿地和新開工的同步性擬合較好，近兩年亦是如此，下圖所示2021年1月-2022年4月的兩組數據相關性為82%，將拿地數據前移也并未得到更好的相關性結論。因此，本文僅將拿地作為參考依據之一，意圖從多角度來看未來新開工的走向。

數據來源：統計局，整理

5月16日統計局最新數據顯示，2022年1-4月份，房地產開發企業土地購置面積1766萬平方米，比上年下降46.5%；其中，4月份土地購置面積單月值比上年下降57.3%，比上月下降14.8%。1-4月份，房屋新開工面積39739萬平方米，比上年下降26.3%。其中，4月份房屋新開工面積單月值比上年下降44.2%，比上月下降33.4%。以此來看，在土地購置面積增速同環比均持續下降的情況下，預計2022年新開工面積也會有比較明顯的下行。

資金

土地是房企開發的前提，資金的多寡卻決定了企業在新開工方面的投入力度。房地產開發本身就是債務導向的，但是近年來房企受政策調控，融資監管影響，外部融資渠道收緊，最終融資減少帶來的影響傳導至新開工增速的下降。從數據方面來進一步佐證，根據房企到位資金同比增速和新開工面積同比增速比較我們也能發現，兩者擁有極高的擬合性，因此，在到位資金增速的下降，新開工面積在未來仍會有比較明顯的下行。

從4月份統計局最新數據來看，房企資金壓力未見起色，2022年1-4月份，房地產開發企業到位資金48522億元，同比下降23.6%。其中，國內貸款6837億元，下降24.4%；利用外資38億元，增長129.4%；自籌資金16271億元，下降5.2%；定金及預收款15357億元，下降37.0%；個人按揭貸款8037億元，下降25.1%。另外，4月份房地產開發企業到位資金單月值比上年下降35.5%，比上月下降20.4%。

而隨著近年來房企開發資金來源逐漸側重于經營性融資，根據2022年1-4月數據看，房地產開發到位資金來源中自有資金的比例高達82%，隨著行業銷售增速的下滑，去化較難，導致自有資金也隨之下行。

意愿

最后一個影響新開工增長的因素就是房企的開發意愿，構成開發意愿的直接原因是企業的銷售去化情況。當前房地產市場去化壓力持續存在，尤其是今年以來，多地各種創新性的樓市松綁政策頻出，反在一定程度上加劇了購房者的觀望情緒，使得購房市場信心在底部徘徊。統計局數據顯示，1-4月份，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。銷售下降，待售卻在增加，在這樣的背景下，房企的工作重心更側重加快營銷，實現項目的推盤去化，使得新開工意愿持續下降。

綜上三點因素來看，目前房地產市場仍在深度調整和“探底”的過程中，行業各環節更是形成對新開工的負反饋。全國商品房銷售面積下滑，使得房企資金壓力加大，進一步影響拿地積極性以及延緩新開工進度，疊加部分地區疫情反復，諸多因素使得短期房地產新開工面積同比降幅仍將較大。

那么再回過頭來看，早在2021年底時，市場上對2022年新開工增速的預測有：2021年10月23日，億翰智庫預計2022年新開工增速同比降幅為14%。（《關于2022年新開工增速和開發投資增速的測算》）。2021年12月17日，廣州期貨研究中心測算預計，2022年全年新開工面積同比降幅為15.67%。（《年度視野——螺紋鋼供需雙弱下，尋找階段性錯配》，廣州期貨研究中心）

而現如今行業調整疊加今年疫情影響下，地產市場遲遲難以企穩，新開工數據不容樂觀，前文也已經提到過，1-4月新開工面積累積值下滑26.3%，單月值下滑超40%。此外，據近日中國銀行研究院研究員葉銀丹表示，房地產市場確立企穩回升趨勢至少要在第三季度中后期。那么我們大概如下圖所示做假設，全年新開工面積同比降幅為17%。

最后再來看新開工下滑所致的用鋼需求減少量，廣州期貨研究中心研究表明，地產新開工面積與施工面積對用鋼需求的貢獻約6：4；而據測算，螺紋鋼約65%用于地產鋼需。以此估算2022年房地產新開工面積下降所致的螺紋鋼消費將同比減量約1816萬噸，建筑厚壁無縫鋼管消費將同比減量約2754萬噸。

本文寫到這里先結束了，可以看到最后的推算過程其實是相當脆弱的，也歡迎大家聯系我探討，接下來我還會結合施工面積來完善對于2022年房地產用螺紋鋼以及厚壁無縫鋼管的量的推算，供市場參考。

信息來源：統計局，億翰智庫，廣州期貨研究中心

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從拿地情況看下半年地產新開工厚壁無縫鋼管需求

https://news.mysteel.com/22/0510/21/AEEA166FE61FFC07.html

簡析近期房地產政策對短期用鋼需求的影響

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